租赁一直被人们认为是服务行业，其基本概念是有偿使用他人物品。1952年以后，美国人将分期付款与租赁结合，设计出融资租赁模式，从此建立现代租赁体系。经过50多年的发展现代租赁早已不是过去的概念，它增加了许多内涵，使其赋有更多的知识含量。
进入新世纪，知识经济的渗透率不断提高，传统租赁也在改进，由服务功能扩大到资产管理，还渗入了融资、翻新等元素，呈现出现代经济的的特点。
1. 现代租赁属于服务贸易，是融金融、贸易、服务为一体的知识密集型和资金密集型边缘产业。出租人提供的是包括金融在内的服务，而不是单纯的租借行为。只是出资人借助租赁这个载体，拓展出既减少风险，又增加收益的交易模式。既是对金融的创新，又是对贸易的创新；
2. 现代租赁金融和贸易结合的产业，必须具备两个基本市场才能健康开展业务。一是资金市场。如果没有资金来源和债权退出，租赁行业不可能保持持久的发展。二是二手拍卖市场。租赁物件必须保证“轻松回收，轻松处置”才能保障债权，才能和资本市场接轨。如果没有物权退出通道，既不可能解决物权变现问题，也不能解决债权融资问题
3. 现代租赁将所有权分为三类:法律所有权、税务所有权和会计所有权。所谓法律所有权，实际上是融资租赁中对物权处置的权利；所谓税务所有权是指享受租赁物件折旧的权利；所谓会计所有权指租赁物件资本化的权利。
4. 现代租赁靠四个支柱（法律、会计准则、税收、监管）的支撑才能健康的发展。没有法律法规保护交易规则，租赁业务难以正常开展；没有会计准则对租赁会计进行确认、计量和报告，无法准确进行会计处理；没有税收上的好处，降低融资成本，使其具有竞争力；没有适度的监管制度，融资租赁无序发展，有可能扰乱市场秩序。四个支柱相辅相成，不可缺一，它们之间没有矛盾，只是描述的角度不同。